不動産登記 | 皐月司法書士事務所
抵当権抹消・住所変更登記を迅速対応
重要：令和8年4月1日より住所変更登記が義務化されます。
変更から2年以内の申請が必要です！
不動産登記の基礎知識
不動産登記とは
不動産登記とは、土地や建物の物理的な状況、権利関係に変化が生じたときに、その内容を不動産登記簿に記載して公示することにより、取引の安全を守る制度です。
不動産登記簿には「表題部」と「権利部」の2種類が記載されていますが、司法書士はこのうち「権利部」の登記について書類の作成や申請代理業務を行います。
「権利部」の登記申請の代理人になれるのは司法書士又は弁護士の2士業だけです。
※「表題部」は土地家屋調査士の業務分野になります。
不動産登記で皆様に馴染みがあるのは住宅ローン完済後に行う「抵当権抹消」と、住所や氏名に変更があった場合に行う「登記名義人変更登記」の2種類かと思います。
「抵当権抹消」とは読んで字の如く、返済が終わった住宅ローン等に関する抵当権を登記簿上から抹消する手続です。登記簿上の抵当権は、返済が終わったからと言って自動的に抹消されるものではありませんので、手続をしないままでいるといつまでも登記簿上に残り続ける事になります。
金融機関から「抵当権の抹消に関する書類」が送られてきた後は速やかに抹消手続を行う事をお勧めいたします。
「登記名義人変更登記」とは不動産の所有者等に住所や氏名の変更があった場合に行う登記の事です。不動産登記は名義人の「住所」と「氏名」の二つの一致を以って名義人を特定すると規定されているため、例え本人であってもこの二つが一致しない場合は登記申請を行うことができません。
そのため、住所や氏名に変更があった場合には速やかに「登記名義人変更登記」を行う必要があるのです。特に不動産を購入された際（とりわけ中古住宅を購入された際）には以前の住所で登記されていることが多いので御注意ください。
（例として中古住宅を購入された後、住所変更の「登記名義人変更登記」をされないまま住宅ローンを完済され、上記の抵当権抹消登記を行おうとする際には、併せて「登記名義人変更登記」を行う必要があります。）
また、令和8年4月1日より住所や氏名に変更があった場合の「登記名義人変更登記」は義務化が施行されますのでお気を付けください。
不動産登記は、相続手続きや遺言書作成、家族信託などの場面でも重要な手続きとなります。将来の相続対策についてもお気軽にご相談ください。
費用
不動産登記の基本料金をご案内いたします。お客様のケースに応じた詳細な費用は、初回無料相談にてご説明いたします。
抵当権抹消
※登録免許税・実費別途
加算料金が発生する場合：
- ローン完済後、年数が経過した場合
- 抵当権抹消書類を紛失している場合
- 金融機関以外の抵当権の抹消
- 不動産の管轄が複数ある場合
住所・氏名変更登記
※登録免許税・実費別途
加算料金が発生する場合：
- 戸籍謄本や住民票を取得する場合
- 住所変更が複数回にわたる場合
初回相談は無料です。具体的な費用は案件の内容により異なりますので、まずはお気軽にご相談ください。
料金例
実際の費用例をご紹介します。不動産の種類や状況により費用は変動いたします。
抵当権抹消の例
敷地が1筆のマンション（敷地権化済）
住所変更登記の例
敷地が1筆のマンション（敷地権化済）
よくあるご質問（FAQ）
不動産登記に関してよくいただくご質問にお答えします。その他のご質問もお気軽にお問い合わせください。
Q. 抵当権抹消登記は自分でできますか？
A. はい、ご自身で手続きすることは可能です。ただし、以下の点にご注意ください：
平日の日中に法務局へ行く必要があります
書類に不備があると何度も法務局へ行くことになります
金融機関の書類には有効期限があるものもあります
登記申請書の作成には専門知識が必要です
司法書士にご依頼いただければ、確実かつスピーディーに手続きを完了できます。
Q. 抵当権抹消に必要な書類は何ですか？
A. 金融機関から送付される以下の書類が必要です：
抵当権解除証書（弁済証書）
登記済証または登記識別情報
委任状（金融機関のもの）
会社法人等番号
これらの書類は大切に保管し、紛失しないようご注意ください。
Q. 登記手続きにかかる期間はどのくらいですか？
A. 通常、以下のスケジュールで進行します：
書類確認・申請書作成：1〜2営業日
法務局での審査期間：5週間程度
登記完了後の書類返却：2〜3営業日
トータルで5〜6週間程度を見込んでください。お急ぎの場合はご相談ください。
Q. オンライン申請はできますか？
A. オンライン申請システムを利用して登記申請を行うことができます。
これにより、手続きの迅速化が可能です。
当事務所では積極的にオンライン申請を活用し、お客様の利便性向上に努めています。
Q. 住所変更登記の義務化について教えてください
A. 令和8年（2026年）4月1日より、不動産の所有者に以下の義務が課されます：
住所や氏名に変更があった日から2年以内に変更登記を申請する義務
正当な理由なく申請を怠った場合は5万円以下の過料の対象
施行日前の変更についても適用されます（経過措置あり）
早めの対応をお勧めいたします。
手続きの流れ
不動産登記の手続きを、わかりやすいステップでご説明いたします。
抵当権抹消登記の手続きフロー
お問い合わせ・ご相談
お電話またはメールフォーム・LINEからお問い合わせください。費用のお見積もりは無料です。
必要書類の確認
金融機関から送付された書類を事前にお伝えいただき、不足がないかチェックします。
ご面談・書類お預かり
事務所にて本人確認を行い、必要書類をお預かりします。委任状にご署名・ご捺印いただきます。
登記申請
司法書士が法務局へ登記申請を行います。オンライン申請により迅速に手続きします。
登記完了・書類返却
登記完了後、登記完了証と登記事項証明書をお渡しします。手続き完了です。
住所変更登記の手続きフロー
変更内容の確認
現在の登記簿と新しい住所・氏名を確認し、必要な手続きを特定します。
必要書類の準備
住民票、戸籍謄本など、変更を証明する公的書類を準備します。
申請書類作成・申請
司法書士が申請書類を作成し、法務局へ申請します。
登記完了
4週間程度で登記が完了し、新しい登記事項証明書をお渡しします。
具体的な事例・ケーススタディ
ケース1：離婚による財産分与での所有権移転
状況：
離婚に伴い、夫婦共有名義の自宅を妻の単独名義に変更するケース。
必要な手続き：
財産分与を原因とする所有権移転登記
住宅ローンが残っている場合は、金融機関との事前協議が必要
離婚協議書または調停調書等が必要
注意点：
・登録免許税は固定資産評価額の2％
・贈与税は原則非課税（財産分与として）
・ローンの債務者変更も併せて検討が必要
ケース2：生前贈与による所有権移転
状況：
高齢の親が、生前に自宅を子供に贈与するケース。
必要な手続き：
・贈与を原因とする所有権移転登記
・贈与契約書の作成
・登記原因証明情報の作成
注意点：
・登録免許税は固定資産評価額の2％
・贈与税の課税対象（110万円の基礎控除あり）
・相続時精算課税制度の検討も可能
・将来の相続対策として家族信託も選択肢
ケース3：住宅ローン完済後長期間経過した抵当権抹消
状況：
20年前に住宅ローンを完済したが、抵当権抹消登記をしていなかったケース。
必要な手続き：
・金融機関への書類再発行依頼
・金融機関の合併・商号変更の調査
注意点：
・書類の再発行に時間がかかる場合がある
・金融機関が合併等している場合は承継会社の証明が必要
・追加費用が発生する可能性あり
用語解説・基礎知識
登記簿謄本（登記事項証明書）の見方
表題部
不動産の物理的な状況を記載した部分です。
・土地：所在、地番、地目、地積など
・建物：所在、家屋番号、種類、構造、床面積など
※表題部の変更は土地家屋調査士の業務範囲です。
権利部（甲区）
所有権に関する事項を記載した部分です。
・所有者の住所、氏名
・取得日、取得原因（売買、相続、贈与など）
・差押え、仮差押えなどの記載
権利部（乙区）
所有権以外の権利に関する事項を記載した部分です。
・抵当権、根抵当権
・地上権、地役権
・賃借権など
主要な登記用語
- 登録免許税
- 登記申請の際に国に納める税金。不動産の価格や登記の種類により税率が異なります。
- 登記識別情報（旧：権利証）
- 不動産の所有者であることを証明する12桁の符号。紛失しても再発行はできません。
- 登記原因証明情報
- 登記の原因となった事実を証明する書類。売買契約書、贈与契約書、遺産分割協議書など。
- オンライン申請
- インターネットを利用して登記申請を行う方法。
- 連件申請
- 複数の登記を同時に申請すること。例：住所変更登記と抵当権抹消登記を同時申請。
登録免許税の計算方法
主な登記の登録免許税率
| 登記の種類 | 税率 | 備考 |
|---|---|---|
| 所有権移転（売買） | 2.0% | 土地は令和8年3月31日まで1.5% |
| 所有権移転（相続） | 0.4% | 固定資産評価額に対して |
| 所有権移転（贈与・財産分与） | 2.0% | 固定資産評価額に対して |
| 抵当権設定 | 0.4% | 債権額に対して |
| 抵当権抹消 | 不動産1個につき1,000円 | 土地・建物それぞれ課税 |
| 登記名義人変更 | 不動産1個につき1,000円 | 住所・氏名変更 |
2024年〜2026年の法改正情報
相続登記の義務化（令和6年4月1日施行）
概要
相続により不動産を取得した相続人は、相続により所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請をすることが義務付けられました。
対象者
・令和6年4月1日以降に相続が開始した場合の相続人
・令和6年4月1日より前に相続が開始していた場合も対象（経過措置あり）
罰則
正当な理由なく申請を怠った場合は、10万円以下の過料の対象となります。
相続人申告登記制度
遺産分割協議が長引く場合などは、「相続人申告登記」により義務を履行したものとみなされます。
ただし、遺産分割協議が成立した場合は、成立日から3年以内に正式な相続登記が必要です。
住所変更登記の義務化（令和8年4月1日施行予定）
概要
不動産の所有者の氏名や住所に変更があった場合、変更があった日から2年以内に変更登記の申請をすることが義務付けられます。
対象となる変更
・住所の変更（引っ越し等）
・氏名の変更（婚姻、離婚、養子縁組等）
・法人の商号、本店所在地の変更
罰則
正当な理由なく申請を怠った場合は、5万円以下の過料の対象となります。
職権登記制度
住民基本台帳ネットワークシステム等との連携により、登記官が職権で変更登記を行うことができる制度も導入予定です。
その他の重要な改正
所有者不明土地の解消に向けた制度
- 相続土地国庫帰属制度（令和5年4月27日施行済み）
- 所有者不明土地・建物の管理制度
- 共有物の変更・管理に関する規定の見直し
DX（デジタルトランスフォーメーション）の推進
- 登記手続きのオンライン化推進
- 登記情報連携システムの拡充
- マイナンバーカードを利用した本人確認の導入検討
法改正への対応はお早めに！
相続登記や住所変更登記でお困りの方は、皐月司法書士事務所にご相談ください。
初回相談は無料で承っております。
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